OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(m崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读ù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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