5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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