近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ng>普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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