文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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