OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(s每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办hǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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