近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭