5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。