5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōn打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗g)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗