文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。