文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、campus是什么意思 campus是国誉吗广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例campus是什么意思 campus是国誉吗(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的campus是什么意思 campus是国誉吗尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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