北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市(shì)行情火热的那些年
，各地售楼处为(wèi)了制造噱头吸引 购房者，将阳(yáng)台、飘窗和设备(bèi)平(píng)台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每(měi)日经济新闻》记(jì)者近(jìn)期在北京调查发现
，个(gè)别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称(chēng)通过“赠送面积”，得房率(lǜ)可以(yǐ)达到90%以上(shàng)，后期(qī)会统一改造进行(xíng)交付。

不过，不同城(chéng)市间(jiān)有着(zhe)不同管理方(fāng)式。

4月18日，长沙(shā)市(shì)房地产平稳健康和(hé)安全运行协调小组印(yìn)发《优化房地产开(kāi)发项目规划管理若干措(cuò)施》通知，明确优化阳台等空间面(miàn)积计算规则，业内测(cè)中洲控股股东户数连续3期下降 累计降幅13.71%算累(lèi)计赠送(sòng)可以做到(dào)套内建筑面积30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售人员指着样板(bǎn)间地上贴(tiē)着的分割线讳莫如深，“分割线外(wài)的一半部分(fēn)不计算产证面积，是开发商(shāng)‘送’给你的，房间面积只能
在分割线(xiàn)内。”

除了南(nán)侧两处卧室和一个客(kè)厅的阳台，北 侧两处(chù)卧室的(de)飘窗(chuāng)位置也贴有分割线，被改成平地。原本面积较小的北(běi)卧室，显得(dé)空间更大(dà)了。

在另一个(gè)央企开发商的(de)售楼处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。与其他项目相比，自家楼盘(pán)的“赠送面积”更大 ，得房率(lǜ)更高。

赠送(sòng)的包括(kuò)1.5米宽的全(quán)部阳台面积，南侧两个卧(wò)室，以及北侧两个设备阳台(tái)。“备案时阳(yáng)台有两根柱子，实际上精装交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)会打掉，改成(chéng)室内空间”，该(gāi)销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资房企和一家央企 开发商的项目 得房率约80%，样(yàng)板间地上(shàng)没有分割线，赠(zèng)送的只是正常的(de)飘窗位置。

据北京一位(wèi)房地产业内人士透露，目前个别区(qū)域的确出现改造(zào)设备阳台赠送面积现象，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与周边配套设施(shī)较差，位置(zhì)偏僻有关。大
部分(fēn)区(qū)域还是根据监管要求，在营(yíng)销方(fāng)面比较规范。

每经记者以购房者 身份(fèn)咨询北京市丰台区房管局，房屋交易市
场管理科(kē)一位工作人(rén)员提醒，开发企(qǐ)业在营(yíng)销(xiāo)时承诺(nuò)赠送的面(miàn)积不能计入购房合同，改造后有一定的法律风险。而且，后期的(de)物业费收(shōu)取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管(guǎn)理综(zōng)合行政执法局一位工作人员则(zé)表示，不计入合同(tóng)的部分即便开(kāi)发商(shāng)许诺中洲控股股东户数连续3期下降 累计降幅13.71%使(shǐ)用，也不具备法(fǎ)律
效力，一旦被举报(bào)，将(jiāng)由街道办(bàn)事处的城管(guǎn)执(zhí)法(fǎ)人员调查(chá)处理 。

已有城市明确赠送面积规则

不过，在很(hěn)多城市并未明确商品房套内空间面积管理的(de)情况下，4月18日，“楼市调控优等(děng)生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明确(què)提出进一步优化阳台等空间面(miàn)积计算(suàn)规则。因(yīn)城市景观风(fēng)貌要求需(xū)要封闭阳台
的新建住宅项目，其
封闭阳台(tái)按水平投影面积的1/2计入容积率和建(jiàn)筑面积(jī)进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台(tái)等按水平投(tóu)影面(miàn)积的1/2计(jì)入建筑面积的部分，其水平(píng)投影面积之和按
不 超过套内建(jiàn)筑面(miàn)积20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控(kòng)要(yào)求，进(jìn)一步提升住宅使用(yòng)功(gōng)能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超(chāo)过(guò)0.8米。中(zhōng)央空调设备平台和分体式空(kōng)调外机搁板可同时设置(zhì)，不大于4.0平方米/户的(de)设备平台不(bù)计入(rù)容积率和建筑面积。

湖南中(zhōng)原研究院分析认为，该政策主要影响(xiǎng)三个层面：

最重要的赠送(sòng)方面，之前封闭
阳台是全计容，现在能做到半赠送；居(jū)住阳台的赠送面积则由半赠(zèng)送提
升(shēng)到套内建面的20%。

飘(piāo)窗位置不计入套内面积，还可以做到与房间等宽，这意味着，开发(fā)商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。

设备平台(tái)不计(jì)入 赠(zèng)送(sòng)面积，最多(duō)能再赠送4平方(fāng)米。

多重规定(dìng)之后(hòu)，累计(jì)赠(zèng)送大概可以做到30%，长(zhǎng)沙新房有望迎(yíng)来“负公摊”时代。

对于(yú)未明确赠送面积的城市，北京法学会(huì)不(bù)动产(chǎn)法(fǎ)研究会理事、北(běi)京金诉律师事务所(suǒ)主任(rèn)王玉臣表示，购房者要注意：

第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛出在羊身上，一(yī)般(bān)不太可能是真正(zhèng)的赠送。

第二，务必注意所谓(wèi)的赠送(sòng)应当写在合同，只要(yào)写不到合同里，一(yī)般(bān)要么(me)是(shì)违建，要么是侵占公摊或公共部分。

第三，购房(fáng)者可以在购房(fáng)时要(yào)求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件(jiàn)，进行基(jī)本判断。如果和规划不符
，则属于违规行为。

第四，购房时对购房过程和相关宣传材料(liào)做好取证，尤其是关于“赠送面(miàn)积”部分的内容。

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