文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗g>

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。