导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗rong>一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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