导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàn大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别g)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。<大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别/strong>破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。