OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟025是哪里的区号，025是哪里的区号查询扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基025是哪里的区号，025是哪里的区号查询础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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