近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(撒贝宁个人资料简历de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况撒贝宁个人资料简历p>

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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