OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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