一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹(dàn)级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还在“认真(zhēn)”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的(de)核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具(jù)有(yǒu)风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出(chū)，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首先有利于深(shēn)圳二手房(fáng)回(huí)暖，然后(hòu)二(èr)手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深圳楼市(shì)总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不(bù)按(àn)官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和评估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参(cān)考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官(guān)方文(wén)件。据证券时报(bào)21日(rì)消息(xī)，目前(qián)深(shēn)圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需(xū)要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本(běn)次政(zhèng)策大概率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新(xīn)的规(guī)则(zé)进行，但不会(huì)出台(tái)正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价(jià)盘(pán)，直接按照当时的市(shì)场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历(lì)了这两年(nián)的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上需要(yào)全(quán)款支(zhī)付(fù)的部分，实(shí)际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让(ràng)大(dà)批量买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事(shì)实也(割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思yě)确实证明(míng)了，这条(tiáo)政(zhèng)策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国(guó)70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中心数据(jù)显示：成交量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二(èr)手房挂(guà)牌价(jià)低(dī)于及接(jiē)近参考价的房源(yuán)占(zhàn)比(bǐ)大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各(gè)区(qū)二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过(guò)半(bàn)成交价低于参(cān)考(kǎo)价(jià)。

　　只有真实(shí)经(jīng)历(lì)其中的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三年前(qián)高杠(gāng)杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平(píng)，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷(dài)和持有成本(běn)，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感(gǎn)受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区(qū)房神话(huà)不再(zài)，房产中(zhōng)介的日(rì)子(zi)难过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二(èr)手(shǒu)房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在新房计(jì)分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格(gé)仍(réng)然是同比去年(nián)依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其(qí)他二(èr)线(xiàn)城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都(dōu)是(shì)同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推(tuī)动(dòng)二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房(fáng)交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱(cāng)石(shí)”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两个词(cí)，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如(rú)果不(bù)行了，上(shàng)面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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