万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(lá三件套是哪三件o)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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