OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shu观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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