导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(r孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重én)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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