近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dì唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(b唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较(ji唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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