近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口)募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口ng>特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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