文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xfe2o3是什么化学元素iāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从fe2o3是什么化学元素1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(ffe2o3是什么化学元素áng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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