饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(馈赠的意思de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上馈赠的意思浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易产馈赠的意思生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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