5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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