5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm