“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了(le)底部(bù)，再往(wǎng)下(xià)的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好(hǎo)，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是(shì)它的(de)净(jìng)借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的(de)赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没(méi)有那么(me)快，所以要规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨(bīn)江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较(jiào)好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的(d皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思e)实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品(p皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思ǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年(nián)以来(lái)的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随(suí)着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富(fù)安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报(bào)均增加了(le)持股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年(nián)到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为物业(yè)公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那(nà)么(me)满意(yì)，能做到(dào)提价难度(dù)是(shì)非常大的。但(dàn)是(shì)该公司(sī)能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思