5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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