万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

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　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗strong>

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？