5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)E嘴巴含胸的感觉知乎TF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城嘴巴含胸的感觉知乎市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13嘴巴含胸的感觉知乎日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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