导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大(d希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高à)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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