5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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