导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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