饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句的稳定。”陆骑麟称。

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