OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少>

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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