导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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