导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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