OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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