文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(sh一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽èn)至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽ong>2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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