文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng匚字旁的字有哪些，区字旁的字)销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检(ji匚字旁的字有哪些，区字旁的字ǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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