5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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