导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(c22寸是多少厘米héng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇22寸是多少厘米家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场22寸是多少厘米(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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