导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(z一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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