近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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