一(yī)线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手(shǒu)房指导价的(de)消息(xī)在(zài)房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市(shì)，最(zuì)后深圳是房(fáng)价(jià)前三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举一动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼(lóu)市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶(dié)效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不(bù)按官(guān)方参考(kǎo)价（指(zhǐ)导价），银(yín)行核定房价(jià)以网签(qiān)备(bèi)案(àn)价和评估价(jià)孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价(jià)真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官(guān)方(fāng)文件。据(jù)证券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家(jiā)大行表示(shì)“尚(shàng)未(wèi)接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关(guān)注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷(dài)款等领域(yù)按照新(xīn)的规则进行，但不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气(qì)公(gōng)布了(le)全市(shì)3595个小(xiǎo)区的(de)参(cān)考价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照当时的市(shì)场(chǎng)价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历了(le)这两(liǎng)年(nián)的痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的(de)房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导价(jià)打七折即(jí)700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接让大(dà)批量买家，失去了购房能(néng)力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进(jìn)。事实(shí)也确(què)实证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客(kè)的统计，实施二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研(yán)究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成(chéng)交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近(jìn)二十(shí)年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)发(fā)布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参(cān)考价的房(fáng)源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成交价低于参(cān)考价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能(néng)深(shēn)切的感知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一(yī)位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产(chǎn)。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和持(chí)有成本，差(chà)不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两年(nián)感受(shòu)到(dào)了(le)太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低(dī)，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施(shī)了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最后的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不(bù)端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区(qū)试点(diǎn)多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价(jià)格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增(zēng)长了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合肥(féi)等城市价格都是同(tóng)比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合发文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国实施，这是一(yī)条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地(dì)产企业要发挥国民经(jīng)济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归(guī)到(dào)常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了(le)，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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