5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于i龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(ixìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对i(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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