5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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