OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从戊戌年是哪一年(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xi戊戌年是哪一年ào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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