近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(z白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗hǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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